Особенности аренды складов

Львиная доля рынка аренды недвижимости приходится на коммерческий сектор. Здесь значительная часть заключаемых договоров затрагивает аренду складских помещений. Многим участникам коммерческой деятельности приходится прибегать к таким услугам. Знание практических нюансов составления подобных договоров, их исполнения, расторжения позволит избежать неприятных сюрпризов, убытков, станет подоплекой успешного ведения дел.

Договор и его обязательные пункты

Когда планируется аренда складских помещений в Екатеринбурге либо другом российском городе, обеспечить полноценное соблюдение сторонами такой сделки собственных обязательств поможет заключение соответствующего письменного договора по утвержденной законодателем форме. Подписание такого документа станет защитой для всех сторон правоотношений от нарушений их прав, законных требований или интересов, делает проще организацию судебной защиты.

Отечественными нормативными актами не устанавливаются ограничения касательно того, кто вправе выступать сторонами арендного договора. Их субъектами бывают индивидуальные предприниматели, юридические либо физические лица. Соглашение между ними предусматривается письменное, включает следующие обязательные моменты:

• указание стоимости;
• объекта аренды;
• срока действия подобного договора.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов соглашение юридически несущественно и без труда оспаривается в суде.

Цена договора

Стоимость его устанавливается по договоренности между подписывающими сторонами. Традиционно влияет на нее несколько факторов: локализация предмета договора, его площадь, тип арендодателя. Нецелесообразно с экономической точки зрения взятие под складские нужды помещения, располагающегося в городском центре. Мало для кого секрет, что аренда склада от собственника заметно дешевле аналогичных действий через риэлтора либо иного посредника. Есть тут и другое преимущество: гарантия прозрачности сделки. Арендатор обезопасит себя от гипотетической недобросовестности посредников.

Сроки

Законодательством не устанавливаются ограничения касательно срока подобного соглашения. Единственное требование - если он превышает годовой период, документ подлежит регистрации в уполномоченном госоргане (Росреестре или его отделениях). Арендодатели и арендаторы часто стремятся избегать ее ради предотвращения дополнительной волокиты или расходов. Еще один нежелательный момент, связанный с госрегистрацией, - открытие после такого действия возможности для кредиторов сторон, при наличии у тех долгов, обратить взыскание на находящееся на складе имущество должника. Отсутствие же регистрационных действий оценивается как попытка уклониться от налоговой уплаты.

Особенности налогообложения

После госрегистрации подобного договора наступают налоговые последствия для его сторон. Российским законодательством уточняется: арендные платежи обязательно учитываются при формировании подоходных налогов. Допустимо уменьшение облагаемой прибыли арендатора на сумму, затраченную на аренду складских помещений. Последняя должна быть экономически обоснована, подтверждена документально. Подтверждением послужат, помимо самого договора, акты описи арендуемой недвижимости, приема-передачи уже оказанных услуг. Для компаний, занимающихся облагаемой НДС деятельностью, такой налог при подтверждении его уплаты тоже принимается в расчет.

Затраты на содержание складской недвижимости

Расходы здесь бывают довольно велики. Потому распределение таких затрат между сторонами становится существенной частью соглашения. На эти моменты необходимо обращать внимание при поиске подходящих вариантов. Капремонт, по существующей практике, выполняется арендодателем за собственный счет, текущий - арендатором. Это не означает, что все заключаемые договоры основываются на таком принципе распределения расходов. Стороны вправе сами их разграничивать, отражая ключевые нюансы в подписываемом документе.

Арендатор обычно единолично расходует нужные средства на текущее содержание складской недвижимости: коммунальные платежи и т.п. Он обязуется поддерживать арендованное помещение в надлежащем состоянии. Потому периодически будет требоваться проведение ремонта.

При совершении арендатором действий, поспособствовавших улучшению состояния недвижимости, предусмотрено разграничение законодательством подобных изменений на неотделимые и отделимые. Если улучшенные элементы подлежат демонтажу, арендовавшие склад человек либо организация вправе по завершении действия соглашения забрать такие детали. В остальных ситуациях распределение затрат на улучшения происходит по договоренности.

Есть законодательная оговорка по лифтам, холлам, коридорам, подвалам, прочим объектам, относящимся к местам общего пользования, т.е. используемым более чем одним арендатором. При улучшении их внешнего вида посредством проведенного ремонта тот, кто его осуществил, вправе потребовать возмещения затрат.

Отдельные нюансы подписания арендного договора

Пристального внимания заслуживает правомочность арендодателя. Необходимо проверить наличие у последнего подтверждения права владения объектом соглашения. При недобросовестности такой организации или человека, отсутствия требуемой документации договор будет юридически считаться не заключенным.

Имеет смысл уточнить, нет ли обременений либо иных ограничений на арендуемом имуществе, связанных с его пребыванием под залогом, судебным спором или др. Если арендатора о таких моментах не предупредили до подписания соглашения, он вправе потребовать его расторжения либо снижения арендной ставки.

При составлении текста договора стоит оговорить следующее:

• моменты касательно мест общего пользования;
• гипотетические улучшения;
• случаи, когда допустимо снижение платы;
• пожарную безопасность;
• доступность объекта сделки для предварительной проверки.

Осмотр помещения - способ обезопасить себя от риска выбора не годящейся под склад недвижимости. Она должна подходить под хранение нужных видов продукции. Требуется наличие полноценной вентиляции, средств прогрева, утепления. Высота и этажность принципиальны с позиции назначения помещения. Важны для арендатора хорошая охрана, соответствие выбранного объекта санитарным требованиям. Аренда теплого склада в Екатеринбурге .

Иногда плата за аренду склада в Петербурге либо других городах состоит из официальной и неофициальной частей. Часто подобное практикуют унитарные организации. Причем нередко вторая часть превышает первую. Потому до подписания договора стоит уточнить ценовой вопрос.

Аренда или покупка?

Поиск вариантов аренды часто сопряжен с размышлениями о ее целесообразности. Нередко более выгодной экономически будет приобретение складской недвижимости. При разрешении этой дилеммы стоит учитывать несколько нюансов. При самостоятельном осуществлении коммерческой деятельности аренда более приемлема, чем покупка. Связано это со следующими факторами:

• приобретение потребует крупных единовременных затрат;
• спектр прилагающихся к аренде услуг, что часто практикуют профессиональные арендодатели;
• возможность выстраивания гибкой маркетинговой политики;
• степень стабильности рыночной ситуации: иногда лучше не обзаводиться дополнительными объектами недвижимости из соображений их ликвидности/неликвидности.

С учетом таких моментов аренда становится приемлемым для большинства участников экономической деятельности вариантом.

Категории складов

Принята определенная классификация складских объектов недвижимости. Категории, на которые они подразделяются, похожи на придуманные для водительских прав: А, В, С, D. Чем ближе такая буква к началу алфавита, тем выше качественные показатели помещения.

А. Подходят под хранение различных типов продукции, оснащены специальным современным складским оборудованием. Снабжены вентиляционными, кондиционными коммуникациями, системами видеонаблюдения, сигнализации. Помещения такого типа имеют удобный транспортный подъезд. Перечисленные факторы делают их подходящими для компаний разного масштаба или индивидуальных предпринимателей. Тут хранящимся товарам создаются оптимальные условия, гарантирующие безопасность, полноценную сохранность без утраты презентабельного вида. Подобные преференции влекут высокую арендную плату, часто выше стоимости магазина либо офисного помещения. Несомненный плюс - предоставление возможности хранения продукта, требующего особенных условий содержания, которые невозможно обеспечить в помещениях иных типов. К А-категории относится до четверти площадей производственно-складской коммерческой недвижимости.

В. Оснащены техническими приспособлениями, нужными для содержания любых типов товаров, но такого оборудования тут немного. Площадь самих объектов уступает по размерам помещениям категории А. Нередко первые представляют собою переоборудованные под складскую недвижимость многоэтажки. Здесь предоставляются услуги охраны, есть отдельные подъездные пути для крупной техники вроде трейлеров или под легковые авто, специальные погрузочно-разгрузочные пандусы. Помимо склада, предусмотрены офисы. Стоимость В-помещений, составляющих до 40 процентов общей массы подобной недвижимости, пониже, чем у А. Арендная ставка подойдет компаниям средней руки.

С. Часто получаются из специально переоснащенных ангаров либо производственных цехов. Отсутствуют специфические условия хранения, охранять товары хозяевам придется собственными силами. Тут не обустраиваются подъездные пути для транспортных средств. Подобный вариант сгодится начинающим компаниям либо предпринимателям, не располагающим достаточными средствами для аренды недвижимости более высокой категории.

D. Не приспособленные под хранение помещения, называющиеся складами номинально. К этому типу объектов относятся неотапливаемые ангары, металлические гаражи, подвалы. Не годятся для содержания крупногабаритных либо скоропортящихся продуктов. Подойдут фирмам или предпринимателям на стадии становления бизнеса, при отсутствии крупных денежных сумм на такие расходы.

Критерии выбора

Перед выбором помещения стоит определиться с бюджетом, желаемым территориальным расположением, необходимыми размерами площадей под хранение, списком требований к складу. Это поможет сузить поиск до определенной категории, наиболее полно отвечающей запросам. При составлении списка стоит принять во внимание температурный режим, влажность, прочие требования к хранению используемых в коммерческой деятельности товаров. Другой момент - какие транспортные средства применяются для перемещения продукции, нужен ли оборудованный подъезд к складской территории. Учитывается потребность в специфическом оборудовании: стеллажах или др. За скобками стоит оставлять возможность дальнейшего приобретения выбранного объекта, когда это станет целесообразнее аренды.

Нельзя игнорировать некоторые другие требования, существенно сказывающиеся на специфике эксплуатации склада:

1. Условия пожарной безопасности. Предусмотрено раздельное хранение легковоспламеняющейся продукции и остальных товаров. Проходы между стеллажами должны оставаться по ширине не менее метра. Электроприборы располагаются минимум в полутора метрах от хранящихся изделий. Обязательное требование - оснащение гидрантами, пожарной сигнализацией.
2. Размещение электроприборов. Запрещается оборудование складской территории розетками, электронагревательными приспособлениями.
3. Функциональность отопительной, кондиционной, вентиляционной систем. Важно для одежды, пищевых продуктов, быттехники, инструментов, бытовой химии, ряда других товаров.